Общее собрание собственников в многоквартирном доме: как его провести и как оспорить в суде

Многолетние реформы ЖКХ, продолжающиеся в нашей стране, зашли уже достаточно далеко, чтобы сделать определённые выводы. Государство стремится переложить содержание жилья на плечи его собственников, то есть обычных людей – владельцев квартир. Естественно поэтому, что и решения по судьбоносным вопросам должны принимать сами собственники. Высшим органом управления многоквартирным домом с 2005 года является общее собрание собственников помещений. О том, какие у этого собрания полномочия, как провести собрание самому или проконтролировать, если его проводят другие, как оспорить (или, наоборот, отстоять в суде) решения собрания – эта статья.

Сразу оговоримся, что мы будем обсуждать только общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах (МКД), в которых НЕ создано товарищество собственников жилья (ТСЖ). Собрания ТСЖ – это отдельная тема, которой будет посвящена другая статья.

Полномочия общего собрания

Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме предписывается Жилищным кодексом Российской Федерации (статьи 44-48). Полномочия собрания весьма широки, а его решения влияют на всех проживающих в доме. Собрание может принимать решения о реконструкции дома, выборе способа управления им (ТСЖ, управляющая компания или непосредственное управление), установлении тарифов на содержание общего имущества (пожалуй, самый актуальный для всех вопрос), передаче общего имущества в пользование или аренду, выборах совета многоквартирного дома (если им управляет УК), а также по ряду других вопросов.

Остановимся на некоторых моментах подробнее.

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ, если домом управляет УК, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается именно общим собранием собственников. Поэтому, если плату вам вдруг намного повысили, а собрание не проводилось – что-то явно не так. Оговоримся, что нужно отличать плату за содержание общего имущества и тарифы на коммунальные услуги. Первое – это текущий ремонт, техническое обслуживание, уборка мусора и т.д., а второе – плата за воду, тепло, газ и т.д. К полномочиям собрания относится только установление тарифов на содержание общего имущества, а вот тарифы на коммунальные услуги не может менять даже собрание, это прерогатива органов исполнительной власти (в Санкт-Петербурге – Комитет по тарифам). Поэтому, если тарифы за воду или электричество в доме отличаются от городских – это незаконно, даже если тарифы действительно были приняты на собрании.

Важный вопрос – использование общего имущества, в которое входят несущие и ограждающие конструкции дома, а также помещения, предназначенные для пользования жильцами (лестницы, чердаки, колясочные). Сюда же относится пользование общим имуществом для размещения рекламных конструкций. У вас на доме висит чья-то вывеска? Вы за это голосовали? Нет? Поинтересуйтесь, кто и на каких основаниях получает за это деньги.

В 2014 году к полномочиям общего собрания был отнесён также выбор способа формирования фонда капитального ремонта.

Право или обязанность?

По действующему жилищному законодательству, проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме – не только право, но и обязанность собственников.  Собственники прямо обязаны проводить его в случаях, предусмотренных ч.1 ст. 45, ч.2 ст. 161, ч.1 ст.161.1 ЖК РФ (годовое общее собрание, выбор способа управления многоквартирным домом, выборы совета многоквартирного дома). При этом, однако, в законодательстве пока не предусмотрено механизмов обязания собственников проводить собрание. Лишь в случае, если не выбран совет многоквартирного дома, собрание может быть инициировано органом местного самоуправления (ч.2 ст. 161.1 ЖК РФ). Поэтому во многих случаях собрания проводятся заинтересованными лицами (например, управляющей компанией) закулисно и формально, с целью создания видимости соблюдения законности.

Процедура проведения собрания

Поговорим теперь о процедуре проведения общего собрания. Здесь нужно понимать следующее. Практически в любом доме найдётся хотя бы один человек, по каким-либо причинам недовольный либо обслуживанием дома, либо личностью управляющего, либо просто всем на свете. Даже если такой человек недостаточно юридически подкован, он не упустит возможность написать заявление в прокуратуру, жалобу в Жилищную инспекцию, наконец, через суд оспорить результаты собрания и тем самым существенно затруднить работу УК. Некоторые люди злоупотребляют своими правами, чтобы под предлогом «неправомочности собрания», «нелегитимности председателя», «незаконности тарифов» просто не платить за квартиру. Поэтому следует максимально тщательно отнестись к формальным требованиям, установленным законом для проведения собрания и документального оформления его результатов. При этом сами положения законодательства, регламентирующие проведение собраний, достаточно новы, судебная практика окончательно не сложилась, и очень легко, даже не имея на то намерения, нарушить ту или иную норму права.

Собрание начинается с инициатора – лица, которое его созывает. Им должен быть любой собственник помещения в доме, либо (с 2015 года) компания, управляющая домом. Инициатор определяется с повесткой дня собрания и формой его проведения.

Повестка дня – это вопросы, по которым собрание должно принять решение. Часть вопросов – «процедурные», необходимы для соблюдения установленного порядка проведения собрания и затруднения его оспаривания. Другие вопросы – те, ради которых всё и проводилось. Важно хорошо продумать правильные формулировки, потому что «исправить» их «на ходу», после того, как уведомление разослано, а тем более после того, как прошло голосование – очень серьезное нарушение.

Форма проведения собрания – очная, заочная или введенная недавно очно-заочная, наиболее удобная.

Не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания инициатор должен уведомить о нем всех собственников помещений в данном доме. По умолчанию, уведомлять надо заказными письмами, но если общее собрание приняло решение, что можно ограничиться развешиванием объявлений – подойдет и такой способ. Ненадлежащее уведомление о собрании – пожалуй, самая любимая зацепка тех, кто хочет его оспорить. Нам приходилось представлять в судах и ту, и другую сторону конфликта, по этому вопросу имеется обширная судебная практика.

В процессе уведомления собственников о собрании важно правильно выбрать не только способ уведомления, но и круг адресатов. Для этого нужно сначала выяснить, какие, собственно, помещения будут принимать участие в голосовании, а какие нет. Казалось бы, чего тут сложного? Однако на деле, особенно в старых домах, возможны неясности и разночтения в том, какие литеры домовладения относятся к многоквартирному дому, какие помещения являются отдельными объектами недвижимости, а какие – общим имуществом. Некоторые помещения могут быть учтены дважды или не учтены совсем. Поэтому, прежде чем проводить собрания, желательно получить документы технического учета для данного дома. Далее, следует заказать выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на каждое помещение в многоквартирном доме. Данные ЕГРН говорят нам, кто является собственником помещения, и сколько их. Поскольку голосует каждый собственник, то и извещения, как предполагается, мы направляем каждому.

После того, как повестка выбрана, а собственники извещены, проводится очное собрание (либо очная часть очно-заочного собрания). Это обязательный номер программы, проводить сразу заочное – нельзя. Пусть на очное собрание заведомо придет только один человек или вообще никто не придет – но оно должно быть проведено. Назначать очное собрание можно в любом удобном помещении или даже во дворе дома. Не лишним будет документально зафиксировать факт его проведения (регистрационный лист, фотографии, видеосъемка). Вне зависимости от того, был ли набран кворум (а обычно его и близко не набирается), требования закона считаются выполненными – можно переходить к заочной части.

В ходе заочной части инициатор собрания собирает заполненные бюллетени, а затем составляет протокол собрания, извещает об его результатах собственников и управляющую организацию, в последнюю надо при этом передать копии решений собственников и протокола собрания. Управляющая организация, в свою очередь, обязана в пятидневный срок направить полученные от инициатора собрания копии решений и протокола, в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию).

Требования к форме протокола собрания в настоящее время установлены нормативным актом (Приказ Минстроя РФ от 25 декабря 2015 г. № 937/пр), форма решения собственника (бюллетеня) не регламентирована, главное, чтобы она содержала установленные ЖК РФ сведения о лице, участвующем в голосовании, о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме и решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался". Желающие могут воспользоваться рекомендуемой формой (Приказ Минстроя РФ от 31 июля 2014 г. № 411/пр). Если рассматривается вопрос о капитальном ремонте, в Санкт-Петербурге не следует забывать и «Методические рекомендации по порядку оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по вопросам проведения капитального ремонта общего имущества в таких домах», утвержденные Жилищным комитетом правительства Санкт-Петербурга (№2-3578/16-0-0 от 19.09.2006).

Подсчет голосов, поданных на собраниях, производится в соответствии с требованиями ч.4 ст. 48 ЖК РФ. В соответствии с методическими рекомендациями Жилищного комитета Санкт-Петербурга и сложившейся практикой, обычно голоса подсчитывают по принципу «1 голос – 1 метр», иногда с округлением до десятых долей, иногда до целого. При этом «голосуют» только помещения (жилые и нежилые), имеющие собственников, а помещения общего назначения, такие как лестницы и чердаки, в голосовании не участвуют. За неприватизированные квартиры голосует районная администрация.

Когда протокол собрания составлен, он является основанием для возникновения у собственников помещений определенных прав и обязанностей – даже у тех, кто не принимал участие в собрании или голосовал против (ч.5 ст. 46 ЖК РФ).

Конфликтные ситуации и противодействие собранию

Недовольные, как показывает практика, появляются обязательно, если собрание рассматривает сколько-нибудь потенциально неоднозначный вопрос. Попытки сорвать собрание начинаются сразу же.

Прежде всего, недовольные пытаются предотвратить уведомление собственников о собрании, тем самым лишив собрание кворума. «Народные мстители» срывают объявления о собрании, а иногда и вытаскивают письма из почтовых ящиков.

Если информация о собрании всё-таки достигла адресатов, то кворум можно подорвать, запугав собственников и отбив у них желание принимать в собрании какое-либо участие. «Это мошенники», «Ни в коем случае не оставляйте образец подписи», «Ваши паспортные данные используют, чтобы взять на вас кредит», «Если сделать отдельный вход, наш дом рухнет» - вот неполный перечень «страшилок», которые обрушиваются на головы дотоле беззаботных жителей. Негативной информации люди склонны верить больше, чем позитивной, поэтому даже многие нейтрально настроенные люди сочтут за лучшее просто устраниться от голосования.

Если не удалось скомпрометировать саму идею собрания, можно очернить его инициаторов, раскрыв их «подлинные мотивы». Если инициатор пытается произвести перепланировку или сделать отдельный вход – на самом деле он хочет снести дом и продать землю под ним, а нас с вами выселить в Колпино. (Не спрашивайте, почему в Колпино – так убедительнее). Хочет сменить управляющую компанию – значит, воры придут. Хочет оставить прежнюю – значит, воры останутся дальше воровать. Ну а попытка создания ТСЖ – это уже преступление, говорящее само за себя. Там же одни воры!

Более высокий уровень противоборства – это всевозможные процедурные придирки юридического характера. В этом случае противная сторона не срывает собрание, а, наоборот, старается прийти на него и переубедить собравшихся. Разумеется, в устной перепалке можно лишь создавать видимость юридической подкованности, не утруждая себя ссылками на законы. «Предъявите справку, что ваша инициативная группа действительно является инициативной» - вот что заявили «обеспокоенные граждане» в одном из домов. Работают самые непритязательные риторические приемы, главное, говорить уверенным тоном: «Я проконсультировалась с юристами, мне четко сказали: ваше собрание незаконно!» «Какой еще жилищный кодекс? Я педагог с двадцатилетним стажем!»

Параллельно пишутся всевозможные жалобы в управляющую компанию, прокуратуру, губернатору, президенту и т.д. – насколько позволит фантазия. Если очное собрание назначено, например, в школе – будьте готовы, что туда придут проверяющие из ОБЭП и поинтересуются, оплачена ли аренда зала.

Довольно часто такие методы достигают цели – кворума не набирается. Если же он набран, авторитетом неназванных «юристов» уже не обойтись.

Оспаривание собрания в суде

Если решение принято, у недовольных остается возможность оспорить его в суде. Эта процедура прописана в ч.6 ст.46 ЖК РФ, но применимы и общие нормы о собраниях, содержащиеся в статьях 181.3 – 181.5 ГК РФ.

Оспорить собрание можно в течение 6 месяцев с тех пор, как заявитель узнал об его результатах (вот почему, кстати, так важно своевременное извещение). Право на оспаривание имеет собственник, который не участвовал в собрании либо голосовал против, если решения собрания нарушают его права. До подачи иска он должен уведомить остальных собственников о намерении подать иск, при этом они, если не вступят в судебный процесс, теряют право в дальнейшем оспаривать результаты собрания, даже по другим основаниям.

Основаниями для отмены решений собрания являются существенное нарушение порядка его проведения, принятие решения по вопросам, не включенным в повестку дня, отсутствие кворума, принятие решений, не входящих в компетенцию данного собрания. На практике особенно часто оспаривают правильность подсчета голосов, в том числе прямую фальсификацию решений собственников. Если есть подозрения в фальсификации – очень важно обеспечить доказательства, потому что «по умолчанию» суд будет исходить из добросовестности инициаторов собрания. Встречается и неверный подсчет голосов, не связанный с прямой подделкой подписей: например, в квартире несколько собственников, а голосовал только один из них, но счетная комиссия посчитала, что проголосовала вся квартира.

Что касается процедурных нарушений, то суды склонны признавать их несущественными, если они не оказали решающего влияния на результаты волеизъявления собственников. Кроме того, часто в иске отказывают по той причине, что голосование истца не могло повлиять на результаты собрания, и он не доказал, что эти результаты существенно нарушили его права.

За время работы нашей фирмы, с 2005 года, мы не раз участвовали в процессах по оспариванию собраний – как с одной, так и с другой стороны. Пример такого процесса приведен в разделе «Портфолио».

Выводы

Подведем итог. Собрание собственников – новый, но довольно мощный правовой инструмент влияния на жизнь в многоквартирном доме, первичный элемент «народной демократии» со всеми ее достоинствами и недостатками. Не следует ни относиться к собраниям как к чему-то несерьезному, ни смиряться с не устраивающими вас или вовсе незаконными решениями – нужно просто знать свои права и уметь ими пользоваться.