УПРАВЛЯТЬ ДОМОМ. НО КАК?

Петербургские дома... Старые и новые, прекрасные и безликие... При всём разнообразии, их объединяет одно: каждый дом нуждается в управлении. Кто-то должен заботиться о том, чтобы в доме была вода и тепло, вывозился мусор, выполнялся ремонт. В этой статье мы расскажем о том, как осуществляется управление домом, и о том, как выбрать способ управления с учетом особенностей дома.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нём. В конечном счете именно собственники определяют судьбу дома. Но закон предоставляет достаточно большую свободу выбора в том, каким именно образом будет реализовано управление. Ведь отличаются не только дома, но и люди, живущие в них. Где-то собрания проходят легко и привычно, где-то уже десятки лет жильцы расколоты на непримиримые лагеря, а в большинстве домов основной массе всё абсолютно безразлично. Тем не менее, попробуем разобраться в вариантах управления и провести классификацию.

Российское жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (МКД): непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья (или жилищным кооперативом) и управление управляющей организацией. Расскажем вкратце о каждом из этих способов и о собраниях в них.

Непосредственное управление – наиболее редкий способ управления, обычно встречающийся в очень небольших домах, где буквально несколько квартир. Суть его в том, каждый договор на работы по дому или поставку коммунальных ресурсов подписывают все собственники или их большинство (на основании решения собрания). Таких домов в Петербурге очень мало, их жильцы прекрасно знают друг друга и могут договориться сами, поэтому данный способ мы здесь рассматривать не будем.

Напротив, самый частый способ управления (около 75-80% домов) – управление управляющей организацией. Чаще всего такой организацией является полугосударственный «Жилкомсервис» или дочерняя компания крупного застройщика. Частных компаний, выросших с нуля – очень немного. Обычно управляющая компания обслуживает сразу много домов, сосредоточенных в каком-либо районе.

Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) – пожалуй, высшая форма организации соседей по дому. ТСЖ – самостоятельное юридическое лицо со своим имуществом и банковским счётом. Его полномочия шире, чем полномочия УК, а руководство избирается из числа собственников и подотчётно им.

Практика показывает, что из двух основных способов управления – ТСЖ и УК – каждый имеет свои преимущества и недостатки. ТСЖ эффективно, когда дом достаточно велик и экономически самостоятелен, например, имеет доход от размещения рекламы или сдачи в аренду общего имущества. Если дом большой, тогда финансовая нагрузка, которую вынуждено нести ТСЖ как юридическое лицо (ведение счёта, оплата бухгалтеру и наёмным работникам, различные накладные расходы) распределяется между достаточно большим количеством плательщиков и потому мало ощутима. В свою очередь, если дом невелик и не имеет коммерческих доходов, то разумнее будет обслуживать его с помощью управляющей компании, работающей в данном районе. Тогда один домоуправ, сантехник, электрик и т.д. сможет одновременно обслуживать несколько близко расположенных однотипных домов, что снизит затраты для каждого из них.

Конечно, при выборе между ТСЖ и УК имеют значение и другие факторы: платежеспособность собственников, возраст и техническое состояние дома, а самое главное – наличие в нём активных, компетентных и заинтересованных людей, готовых организовать работу по управлению.

В связи с изменениями в жилищном законодательстве (редакция ЖК РФ от 04.06.2011), появилось требование к собственникам МКД, управляемого УК, избирать совет МКД – общественный орган, призванный контролировать УК. Пока советам МКД не предоставлено серьёзных полномочий, и на практике они мало где избраны, либо выборы проведены чисто формально, по инициативе УК для отчётности перед жилищной инспекцией. Однако постепенно складывается практика, традиции, люди учатся и привыкают, а вместе с этим появляются и права (в частности, право на вознаграждение членам совета МКД, предусмотренное редакцией ЖК РФ от 29.06.2015).

Часто даже достаточно сведущие люди полагают, что нужно непременно выбрать «или – или». Или ТСЖ, или управляющая компания. Или чёрное, или белое. На самом деле и здесь существуют градации, оттенки, как между чёрным и белым есть оттенки серого.

Рассмотрим типичные управленческие ситуации, расположив их по степени возрастания общественной активности, то есть пробуждения самосознания народных масс.

1) Самый крайний случай: УК в доме, где не создан совет МКД (или формально создан, но на деле протокол «нарисован»). Жители не в курсе и не проявляют никакой активности. УК творит, что хочет. Дом запущен. В подвалах тусуются мутные личности, связанные с жилконторой, вроде бы даже живут гастарбайтеры. На фасадах висят какие-то вывески, на крыше антенна, но кто за это получает деньги – тайна, покрытая мраком.

2) Следующий уровень: УК с реально существующим, но подконтрольным ей советом МКД. Здесь жители могут, если очень захотят, хотя бы получить внятную информацию, что делается в доме и зачем. Со скрипом, но работают «покорнейшие прошения» в управляющую компанию. Деньги от общего имущества тратятся как бы на нужды дома (на самом деле, в основном на покрытие долгов хронических неплательщиков).

3) Следующий уровень: УК с независимым советом МКД. Здесь совет МКД начинает задавать управленцам «неудобные вопросы», а иногда и проявлять инициативу. Кое-чего добиться удается. Например, закрыть двор, навести порядок в парадных, получить, наконец, отчет, кому и за сколько сдается общее имущество. Если не только в совете, но и в УК оказываются адекватные и доброжелательные люди, то возможно конструктивное сотрудничество к обоюдному удовольствию. Если хотя бы одна сторона не может преодолеть свои амбиции, не хочет чем-то поступиться – назревает создание ТСЖ.

4) Следующий уровень: ТСЖ создано, но работать еще не умеет. Все функции переданы УК (той же или другой) по договору управления. УК по-прежнему собирает все деньги по квитанциям, а также доходы с арендатором за подвалы, антенны и рекламу. Но каждый месяц УК отчитывается перед председателем ТСЖ, которого, в отличие от эфемерного совета, уже побаиваются: ведь он может отдать дом конкурентам. На этом этапе у ТСЖ обычно существует отдельный от УК банковский счет, но денег на нём нет. Нет и бухгалтера, его обязанности выполняет бухгалтер УК. Постепенно руководство ТСЖ входит во вкус и начинает его пополнять, как правило, за счет доходов от коммерческой деятельности (те самые подвалы и реклама), а деньги тратить на разные приятности для собственников.

5) Следующий уровень. ТСЖ усиливается. От договора управления с УК оно переходит к договору обслуживания с ней же. Казалось бы, в чём разница, неужели это не одно и то же? Нет, разница здесь даже больше, чем между предыдущими этапами. Ведь на этом этапе УК получает свои деньги уже не от жильцов, а от ТСЖ как юридического лица. Каждая работа фиксируется актом, и ответственность УК перед ТСЖ гораздо выше. А вот плата обычно гораздо ниже. Правда, ТСЖ само несёт риски задолженности со стороны жильцов. В таких условиях ТСЖ повышает платежную дисциплину: на должников подается в суд, устраиваются показательные отключения. Председатель начинает реально работать и, следовательно, получать зарплату. Появляется свой бухгалтер и внештатные юристы, а с другой стороны – злостные неплательщики и вечные всем недовольные, завидующие в бессильной злобе.

6) Высшая, последняя стадия развития. ТСЖ переходит на полное самообслуживание.
Председатель всё посчитал. Выгоднее не платить за работу УК, а самим нанимать электрика, сантехника и т.д., при этом выполнять только ту работу, которая реально нужна в данный момент. Здесь ТСЖ уже функционирует как маленькая, но вполне самостоятельная обслуживающая организация. Председатель трудится не покладая рук, сам разруливая все проблемы, или, если дом большой, привлекает наёмного управляющего.

Окончательное завершение «окукливания», отделения ТСЖ от загнившей системы – это создание спецсчета капитального ремонта, когда собственники не только управляющей компании, но даже государству не доверяют свои деньги, предназначенные на капремонт. Вишенка на торте, когда в доме уже совсем всё приведено в порядок – оформление земельного участка в общую долевую собственность. Да-да, не все знают, но каждому собственнику можно внести в выписку Росреестра сведения о том, что ему принадлежит, кроме квартиры, и доля земельного участка. Хорошее ТСЖ берёт это на себя.

Видите, сколько нюансов! Какую конкретно разновидность управления выбрать - дело совсем не простое. Здесь нужно чётко решить, какую выбрать стратегию. Решить это для себя - в чём-то более трудная задача, чем простое проведение собрания по накатанной технологии. Учитывать нужно следующее:

- Во-первых, как уже сказано, объективные характеристики дома (месторасположение, год постройки, техническое состояние, количество квартир, возможности для дополнительных доходов);

- Во-вторых, субъективные, человеческие характеристики людей, которые в доме проживают. Требуется оценить степень сплоченности, знакомства друг с другом, средний возраст жильцов, их интересы и имущественный уровень. Важно, насколько люди довольны существующим управлением.  Много ли среди них активных личностей, «настоящих буйных», по Высоцкому? Имеет значение даже пространственная конфигурация дома («длинные» дома стремятся разделиться на несколько сообществ).

Какой бы тип управления не был выбран, его нужно оформить решением собрания. Ведь именно общее собрание – высший орган управления домом, который и принимает, в конечном счете, самые важные решения.

О процедуре проведения общего собрания в МКД, в котором не создано ТСЖ, мы рассказали в статье «Кто в доме хозяин?» и не будем повторяться. О собраниях в ТСЖ мы написали в другой статье.

Но вернемся к главному предмету нашей статьи – управлению домом. Выбор оптимальной разновидности управления – это только первый шаг. Управление с него только начинается. Мы расскажем об этом в следующих статьях. Следите за нашим сайтом, а если возникнут вопросы – наши специалисты всегда помогут. Опыт в этой сфере с 2005 года, десятки клиентов и вот это всё.